楼外墙面漏雨到底归物业管吗？

在日常生活中，很多业主都会遇到楼外墙面漏雨的情况，这不仅影响房屋的美观，还可能对室内的装修和家具造成损害，楼外墙面漏雨到底是否归物业负责呢？这需要从多个方面来进行分析。

要依据物业服务合同的约定，物业服务合同是业主和物业之间的“法律文件”，它明确规定了物业的服务范围和责任，有些合同中会明确将楼外墙面的维修、保养和防水处理纳入服务项目，在这种情况下，如果楼外墙面出现漏雨问题，物业自然有责任进行处理，他们需要安排人员对漏雨处进行检查，找出漏雨的原因，并及时进行维修。

并不是所有的物业服务合同都会涵盖楼外墙面漏雨的维修，如果合同中没有明确提及这一点，就需要按照相关的法律法规来判定，根据《物业管理条例》等相关规定，物业对物业管理区域内的共用部位负有一定的管理和维护责任，楼外墙面通常属于建筑物的共用部分，所以从这个角度讲，物业是有义务对其进行定期检查和维护，以防止出现漏雨等问题的。

但也存在一些特殊情况，使得物业可能无需对楼外墙面漏雨负责，如果楼外墙面漏雨是由于业主的不当行为导致的，像业主私自在外墙打孔安装空调等，破坏了墙面的防水结构，那么这种情况下修复漏雨问题的责任就应该由该业主自行承担，而不是物业，又或者房屋还在保修期内，根据相关规定，建设单位对房屋的质量负有一定期限的保修责任，楼外墙面漏雨作为房屋质量问题的一种表现，此时应该由建设单位来负责维修，物业可以协助业主联系建设单位，但本身不承担直接的维修责任。

楼外墙面漏雨是否归物业负责不能一概而论，需要根据具体的物业服务合同条款、相关法律法规以及漏雨产生的原因等多方面因素来综合判断，当业主遇到楼外墙面漏雨问题时，应及时与物业沟通，明确责任归属，以便尽快解决问题，保障自己的合法权益。