物业事实管理就合法吗？

在物业管理领域，“物业事实管理”是一个常被提及的概念，物业事实管理是否就一定合法，这需要从多方面进行深入分析。

物业事实管理，指的是物业服务企业在没有与业主委员会签订正式物业服务合同，或者在原合同到期后未续约的情况下，仍然继续为小区提供物业服务的一种状态，在现实生活中，这种情况并不少见，有些是因为新老物业交接存在问题，老物业不愿退出；有些是由于业主委员会与物业在续约条款上未能达成一致，但物业并未停止服务等。

从法律角度来看，不能简单地认定物业事实管理就合法，依据《民法典》等相关法律法规，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会之间明确双方权利义务的重要依据，合同的签订意味着双方对服务内容、服务标准、收费标准等关键事项达成了一致，是一种具有法律效力的约定，如果没有签订正式合同，物业单方面进行事实管理，从合同的角度来说，其服务行为缺乏明确的法律依据和约束。

在收费方面，没有合同约定的收费标准，物业自行确定的收费金额可能会引发业主的不满，业主可能会认为物业提供的服务与所收取的费用不匹配，而由于缺乏合同的明确规定，双方在费用问题上就容易产生纠纷，在服务内容和标准上，没有合同约束，物业可能会降低服务质量，而业主却难以依据合同要求物业承担相应的责任。

虽然没有正式合同，但在某些情况下，物业事实管理可能会基于“无因管理”的法律原则获得一定的合法性支持，无因管理是指没有法定或者约定义务，为避免造成损失（损失既包括自己也包括他人，或者仅为他人），主动管理他人事务或为他人提供服务的法律事实，如果物业在原合同到期后，为了避免小区的正常秩序和公共利益受到损害，继续提供物业服务，并且业主也实际接受了这些服务，那么从公平和合理的角度出发，物业有权要求业主支付相应的费用。

不过，这种“无因管理”的适用是有严格条件的，物业必须是出于善意，并且其管理行为符合小区的整体利益，费用的确定也应该合理，通常会参考之前合同约定的标准或者同地区类似物业服务的收费水平。

在司法实践中，对于物业事实管理的合法性判断会综合考虑各种因素，法院会审查物业是否存在恶意占据管理区域、是否按照合理的标准提供服务、业主是否有拒绝接受服务的表示等情况，如果物业是恶意不退出管理区域，即使提供了一定的服务，也不能认定其事实管理合法；相反，如果物业是在合理情况下继续服务，并且业主也享受了服务带来的便利，那么物业的部分权益可能会得到法律的保护。

物业事实管理并不必然合法，它需要在符合法律规定和公平合理的原则下，综合考虑各种因素来判断，无论是物业企业还是业主，都应该重视物业服务合同的签订和履行，以避免不必要的纠纷和法律风险，相关部门也应该加强对物业管理市场的监管，规范物业的服务行为，保障业主的合法权益。